analisis jurnal 2

Tema : kepuasan konsumen
Judul : ANALISIS FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI KECAMATAN NGAGLIK, KABUPATEN SLEMAN, YOGYAKARTA

Masalah : FAKTOR-FAKTOR BAURAN PEMASARAN YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PEMBELI RUMAH TIPE MENENGAH KE ATAS DI KECAMATAN NGAGLIK, KABUPATEN SLEMAN, YOGYAKARTA
Pengarang : WIDYA BUDI DARMAYANA


Latar Belakang
Dewasa ini, kebutuhan akan rumah menjadi perhatian yang cukup serius bagi pemerintah, adanya tuntutan masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang sesuai dengan tingkat daya beli masyarakat merupakan suatu fenomena yang masih belum terselesaikan secara tuntas.
Upaya pemerintah dalam memenuhi kebutuhan akan adanya perumahan yang layak bagi masyarakat, secara tegas telah tercantum dalam GBHN tahun 1992 bahwa pembangunan perlu untuk semakin ditingkatkan khususnya perumahan dan pemukiman yang terjangkau oleh masyarakat.
Pengadaan perumahan di Indonesia ditangani oleh sebuah organisasi yang bernama REI, dimana dalam pelaksanaan di lapangan organisasi tersebut berfungsi sebagai koordinator para pengembang atau developer sebagai penyedia perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara langsung.
Industri realestate di Indonesia terbagi ke dalam dua segmen pasar yaitu pembangunan rumah-rumah sederhana (baik dimiliki maupun sewa sebagai bagian dari program kesejahteraan sosial) dan pembangunan properti lainnya (baik untuk bangunan prasarana ekonomi dan kehidupan maupun investasi, meliputi bangunan-bangunan perkantoran, komersial, industri, fasilitas-fasilitas khusus sampai perumahan mewah) (Sulistijo dalam Santoso 2000). Lebih lanjut, dijelaskan oleh Sulistijo bahwa siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik berjangka pendek maupun panjang tidak saja akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi, dan persaingan-persaingan regional dan global.
Masyarakat selaku konsumen pembeli perumahan tidak dengan begitu saja membeli rumah tanpa mempunyai pertimbangan tentang faktor-faktor yang dapat mempengaruhi mereka dalam pengambilan keputusan seperti produk, harga, lokasi, promosi (Kotler & Amstrong 1997). Selain itu, dalam sebuah proses pengambilan keputusan pembelian tidak hanya berakhir dengan terjadinya transaksi pembelian, akan tetapi diikuti pula oleh tahap perilaku purnabeli (post purchase behavior). Pada tahap ini konsumen akan merasakan tingkat kepuasan atau ketidakpuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain (Bayus dalam Kotler et al. 1996).
Konsumen perumahan mewah selain membeli untuk tinggal, mereka juga mengharapkan adanya pencapaian kepuasan (Property 2000). Oleh karena itu, di dalam memasarkan perumahan mewah, para pengembang harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya.
Untuk mampu menciptakan kepuasan konsumen tersebut, para pengembang perlu memiliki suatu strategi pemasaran yang jitu dalam memasarkan produknya, karena strategi pemasaran juga merupakan alat fundamental yang direncanakan untuk mencapai tujuan perusahaan dengan mengembangkan keunggulan bersaing yang digunakan untuk melayani pasar sasaran (Tull & Kahle dalam Tjiptono 1997).
Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk menciptakan kepuasan konsumen adalah penggunaan marketing mix (bauran pemasaran) yang dapat meliputi product, price, promotion, dan physical evidence (Pawitra 1993). Dengan demikian, faktor yang ada dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah ke atas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana mereka lebih menekankan pada profit orientied. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal tersebut dilakukan dengan menggunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasarkan oleh para pengembang.
Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pemikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah ke atas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah. Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti mengenai prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari perilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Engel, Well, & Miniard 1994).

Rumusan Masalah
Berdasarkan paparan yang telah dijelaskan pada bagian latar belakang, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah :
a. Adakah pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?
b. Variabel manakah yang memiliki pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas ?

Tujuan Penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut :
a. Untuk mendeskripsikan tentang tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Untuk mengkaji dan menganalisis ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Untuk mengkaji dan menganalisis dari lima variabel tersebut yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.

Kerangka Pemikiran

Tingkat kebutuhan untuk memiliki tempat tinggal (rumah) pada saat ini semakin meningkat. Di kota-kota besar, dimana pertumbuhan penduduk terus meningkat ditambah adanya arus urbanisasi yang tidak pernah surut menyebabkan kebutuhan akan rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia yang dirasakan sangat mendesak.
Pemerintah selalu berupaya mengakomodir dan menyelesaikan permasalahan yang muncul di masyarakat melalui kebijakan-kebijakan yang dapat membantu masyarakat dalam kepemilikan rumah, seperti para pengembang dalam membangun perumahan selalu ditekankan untuk membangun perumahan dengan tipe-tipe perumahan yang dapat terjangkau oleh setiap anggota masyarakat, bukan hanya memfokuskan pada pembangunan rumah mewah, walaupun secara riil perumahan menengah ke atas lebih menjanjikan dibandingkan rumah untuk kalangan yang pas-pasan.
REI sebagai koordinator para pengembang, baik yang ada di daerah maupun di pusat tetap memantau pelaksanaan pembangunan perumahan oleh para pengembang, sehingga setiap kelompok masyarakat dapat terpenuhi kebutuhannya akan perumahan.
Para pengembang swasta maupun BUMN, mempertahankan kelangsungan usaha merupakan salah satu tujuan yang harus dicapai. Pembuatan perumahan yang disesuaikan dengan permintaan pasar terus dilaksanakan agar kelangsungan usaha mereka dapat terjamin dengan diterima dan dibelinya unit-unit perumahan yang mereka bangun. Selain itu, manajer property dalam industri realestate harus memberikan nilai lebih pada kepuasan konsumen (Christoper 1998).
Salah satu bentuk operasional dari strategi pemasaran yang dapat digunakan pengembang dalam memasarkan perumahan adalah bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik (Pawitra 1993).
Siklus bisnis realestate selalu terjadi, baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang yang tidak hanya saja terjadi akibat pengaruh ekonomi serta politik, tetapi ke depan akan menghadapi permasalahan baru akibat perkembangan teknologi, informasi dan persaingan-persaingan regional dan global (Sulistiji dalam Santoso 2000). Untuk konsumen pembeli perumahan mewah (menengah ke atas) selain membeli untuk tinggal, mereka mengharapkan adanya penciptaan kepuasan (Properti 2000). Dengan demikian, para pengembang dalam memasarkan perumahan tipe menengah ke atas harus mampu menciptakan kepuasan bagi para konsumennya, yang dapat dilakukan melalui penerapan konsep bauran pemasaran.








METODE PENELITIAN


Metode dan Jenis Penelitian
Metode penelitian yang digunakan adalah survei atau metode sampling, yaitu data hanya dikumpulkan dari responden yang dijadikan sampel penelitian. Sedangkan jenis penelitian ini adalah eksplanatory research, yaitu menjelaskan hubungan kausal antara variabel bebas yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik dengan variabel terikat yaitu kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas melalui pengujian hipotesis.

Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan di Kecamatan Ngaglik, Kabupaten Sleman, Yogyakarta, sedangkan unit analisisnya adalah konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di perumahan di wilayah tersebut.

Populasi dan Sampel Penelitian
Populasi dalam penelitian ini berjumlah 515 konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas yang ada di wilayah Kecamatan Ngaglik, Kabupaten Sleman, Yogyakarta. Karena penelitian ini merupakan penelitian survei, maka dalam penelitian ini tidak semua anggota populasi dijadikan responden penelitian. Jumlah responden disesuaikan dengan jumlah sampel yang diambil yang ditentukan dengan rumus Slovin dan diperoleh sebanyak 84 responden. Adanya sub-populasi yang dikelompokkan berdasarkan lokasi perumahan yaitu Griya Saka Permai, Pesona Merapi, Tugu Asri, Griya Perwita Wisata, dan Sinar Dayu Indah dimana jumlah sub-populasi tidak sama besar, maka teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah proposionate random sampling yaitu dengan mengambil jumlah sampel secara proporsional berdasarkan jumlah yang ada di dalam sub-populasi. Adapun jumlah sampel dalam setiap sub-populasi yaitu Griya Saka Permai sebanyak 13 orang, Pesona Merapi sebanyak 27 orang, Tugu Asri sebanyak 12 orang, Griya Perwita Wisata sebanyak 6 orang, dan Sinar Dayu Indah sebanyak 26 orang.

Teknik dan Metode Pengumpulan Data
Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer yang diperoleh dan dikumpulkan melalui pengisian kuesioner secara langsung oleh responden. Sedangkan data sekunder merupakan data pendukung penelitian ini, yang diperoleh melalui wawancara maupun studi dokumen.

Metode Analisis Data
Untuk menganalisis pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat digunakan statistik inferensial yaitu analisis regresi berganda. Adapun model regresi yang digunakan dalam mengestimasi variabel terikat dengan prediktor lima variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :

Y = Bo + B1 X1 + B2 X2 + B3 X3 + B4 X4 + B5 X5 + e

Dimana: Y = Kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas; X1 = Produk; X2 = Harga; X3 = Lokasi; X4 = Promosi; X5 = Bukti fisik; Bo = Konstanta; B1…B5 = Koefisien regresi X1; X2 ; X3 ; X4; X5 ;e = error terms

Pengujian hipotesis digunakan uji F untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara simultan dan uji t untuk menguji ada/tidaknya pengaruh yang signifikan antara variabel bebas terhadap variabel terikat secara parsial.

Hasil Analisis Deskriptif
Tujuan pertama dalam penelitian ini adalah mendeskripsikan tingkat kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di Kecamatan Ngaglik, Kabupaten Sleman, Yogyakarta.
Sebagian besar konsumen cenderung merasa puas terhadap kondisi rumah yang mereka tempati. Kepuasan yang dirasakan oleh sebagian besar konsumen tersebut didukung oleh adanya data lapangan dimana konsumen menilai perumahan mereka dari sisi desain rumah yang dibangun pengembang dinilai menarik, kualitas bangunan dinilai baik, jaminan dalam bentuk perawatan maupun perbaikan selama masa pemeliharaan yang diberikan pengembang dirasakan konsumen baik.
Ditinjau dari segi harga yang ditetapkan untuk tipe rumah yang dibeli konsumen, sebagian besar konsumen merasa puas. Kondisi ini didukung oleh adanya tanggapan konsumen berkaitan dengan harga menunjukkan sebagian besar konsumen menilai harga yang ditetapkan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, potongan harga yang diberikan terhadap tipe rumah yang mereka beli sesuai, dan prasyaratan pembayaran yang ditetapkan pengembang relatif mudah.
Tingkat kepuasan konsumen terhadap letak lokasi perumahan, sebagian besar konsumen cenderung merasakan adanya kepuasan terhadap letak lokasi perumahan. Kondisi ini didukung oleh adanya data yang menunjukkan sebagian besar konsumen menilai letak lokasi perumahan mereka strategis dan mudah memperoleh transportasi umum di sekitar perumahan.
Tingkat kepuasan konsumen terhadap kondisi lingkungan yang ada di sekitar perumahan mereka menunjukkan sebagian besar konsumen merasakan adanya kepuasan. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai bahwa lingkungan internal maupun lingkungan eksternal di sekitar perumahan yang mereka tempati dirasakan nyaman, serta aman dan bersih.
Sebagian besar konsumen merasakan puas terhadap sarana-prasarana yang ada di perumahan mereka. Hal ini didukung oleh adanya data bahwa sebagian besar konsumen menilai sarana prasarana yang disediakan pengembang di lokasi perumahan sudah baik.


Hasil Penelitian
Model regresi yang dihasilkan berdasarkan hasil analisis regresi yang dilakukan dalam penelitian ini sudah dapat dikatakan baik, dan dapat digunakan untuk mengestimasi variasi perubahan nilai variabel dependen dalam penelitian ini, yaitu kepuasan konsumen dengan menggunakan variabel independen (product, price, place, promotion, physical evidence), walaupun besarnya kontribusi variabel independen terhadap perubahan variabel dependen hanya 39,6% (Adjusted R Square = 0,396). Namun demikian, besar kecilnya koefisien determinan yang diperoleh, bukan merupakan ukuran untuk menyatakan tepat tidaknya model yang dipakai (Gujarati 1999).
Berdasarkan hasil analisis dan pengujian hipotesis terhadap data lapangan, diperoleh bahwa secara simultan variabel produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas (p = 0,000 < 0,05), dimana pengaruh yang diberikan oleh variabel independen secara simultan terhadap variabel dependen bersifat positif (R = 0,658). Besarnya kontribusi variabel independen secara simultan terhadap variasi perubahan variabel dependen adalah 39,6% sedangkan sisanya 60,4% dipengaruhi oleh variabel lain yang tidak termasuk dalam penelitian ini.

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap para konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas di perumahan yang berada di Kecamatan Ngaglik Kabupaten Sleman Yogyakarta, dapat ditarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
a. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik, secara simultan mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
b. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik secara parsial mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen pembeli rumah tipe menengah ke atas.
c. Variabel harga dan produk merupakan variabel yang mempunyai pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Untuk variabel harga, penetapan harga merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen dimana berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator harga lainnya (persyaratan pembayaran dan potongan harga). Sedangkan untuk variabel produk, kualitas merupakan indikator yang menjadi perhatian utama konsumen, dan berdasarkan hasil analisis deskriptif indikator ini memiliki nilai rata-rata lebih besar dibandingkan indikator produk lainnya (desain dan jaminan).